栏目：深圳保障房    人气：0    日期：2023-01-02

（昨日，一大批城市取消落户限制、放宽落户，影响深圳最大的是学位房）

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　　来源：买房之前、米宅珠三角4月8日，国家发展改革委官网发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。通知指出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市，要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。压实地方政府主体责任，强化督促和监测评估。

　　大部分媒体都聚焦“100万至300万人城市全面取消落户限制”，对人口过千万的特大城市似乎没关系。但细细研读，却发现对深圳这样的一线城市影响巨大，并且将影响到每个人的生活和钱袋，不可不察。

　　1、高价买学区房上名校的逻辑要变了

　　北上广深这样的特大城市，对落户有一定限制，最大的顾虑是公共资源跟不上，特别是紧缺的名校和大医院。但本次政策对特大城市，提出了用“社保缴纳年限和居住年限分数”作为主要积分项目。在深圳，入户条件已经很松，大学生都能积分入户。但孩子上学，尤其是上名校则十分困难。

　　现行的积分原则是，在学区内买房都可以确保入学，租房积分低的上不了好学校。按照新政策精神，社保缴纳年限+居住年限为主要积分项。注意！对于“居住年限”来说，买房和租房是一样的，只要住的时间够长，不买房也一样！这将会导致：

　　（1）高价买学位房上名校，将退出历史舞台，学位房高溢价将回落。因为只要在一个房子租他的十年八年，积分一定会超过那些买房子才两三年的。所以，赶紧去名校旁边租房，跟房东搞好关系......

　　（2）名校周边的房租上涨。你住得越长，且有小孩入学、升学倾向的，房东可能会索取高价！中国的房东最聪明，这很可能会成为现实。

　　不过，这个文件仅仅是总体要求，深圳如何落实？何时落实？还不好说。但一定会成为现实，早晚的事儿！

　　【文件原文】在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　2、积分就是你在大城市的通行证，每个大城市的人都得像小学生一样博分数

　　就像上一条分析的那样，交社保年限和在一座城市或一个固定地址的房产居住年限，将构成你的主要积分。而这个积分，决定了你在深圳上学、看病、落户、买安居房、考公务员等等事项。

　　凡是紧张的资源，都得靠积分多少抢夺。看看，今后我们都是小学生了，年年考试增加积分。这相当于，取消了户籍的或降低了户籍的重要性，但用积分来代替。否则，那些紧俏的资源怎么分？

　　这个政策会让大家紧张起来，像考试的学生那样。但绝对是一善政——实现贫富同权，公平享有城市稀缺资源。以前，有房产的积分多，现在是租售同权，穷人、富人的孩子可以上同一所名校。也许，有些矫情的富人，就下决心去上国际学校了。

　　【文件原文】见上文。文件还提出：允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

　　3、深圳人口继续大增

　　2018年，深圳人口增加50万，新增人口据全国各城市之首，而北京外来人口减少30万。这得益于深圳经济和气候的吸引力，以及宽松的落户条件。

　　但是，连续三、四年人口增加四五十万，常住人口超过2000万的深圳有点吃不消了。已经有声音表示，深圳应该适度限制人口增速，提高落户门槛。

　　但本次政策规定，深圳这样的特大城市要“大幅增加落户规模”。所以，地方的想法总不能与中央不一致吧。因此，即使面对武汉、西安、杭州、南京等城市的“抢人大战”，深圳人口将继续大增。唯一能够减缓深圳人口大增的外部因素，可能是京沪落户政策的大幅放宽。但这种可能性有多大呢？

　　【文件原文】超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模。

　　4、城中村租房将受更多保护

　　上个月，深圳出台“保卫城中村”的规划，城中村不再旧改，其租赁房纳入保障房体系，相当于正式承认了40年来农民房实际上承担着的深圳廉租房的地位。

　　文件提出，“利用集体建设用地建设租赁住房试点”，正是对深圳“保卫城中村”理念的支持。同时，文件要求发展婴幼儿照护服务机构，以此来看，早教机构要蓬勃发展了，特别是政府把幼儿园公立化、普惠化之后。

　　【文件原文】持续深化利用集体建设用地建设租赁住房试点，扩大公租房和住房公积金制度向常住人口覆盖范围。合理发展城镇婴幼儿照护服务机构，充分考虑婴幼儿随迁子女的照护服务需求。打通各地区各部门数据壁垒，提高公共服务供给便利性；城市政府要努力改善城乡结合部、城中村等农村贫困人口居住相对集中地区的配套设施。

　　5、深圳人口真相揭秘

　　一直以来，市长和市民都搞不清楚深圳到底有多少人。深圳市统计局说，深圳常住人口1400万人，而公安局则透露，深圳实际管辖人口早已突破2000万人，专家预计深圳有2200万人。经济学家樊纲曾放言，深圳人口规模未来将达3000万人。

　　建市40年的深圳，一直弄不清楚到底有多少人，所以教育、医疗等资源严重缺失。国家发改委似乎意识到，深圳等一些城市在统计人口上的问题，因此指出要改进城市人口统计工作。深圳市统计局确实该与时俱进了！

　　【文件原文】改进城市人口统计工作，逐年统计发布各城市的行政区常住人口及户籍人口、行政区城镇户籍人口、城区户籍人口数据，开展各城市的行政区城镇常住人口、城区常住人口统计前期工作。

　　6、允许换地、税收分享！深莞惠融合升级

　　支持推进都市圈一体化。对于深圳来说，与邻居东莞、惠州乃至中山的融合，得到大力支持。一是支持产业转移，可以用税收分享的方式。早有这个政策，深圳就不必对华为重要业务搬迁到东莞耿耿于怀了。

　　二是支持土地合作。深汕合作区已捷足先登，预计未来会有更多的土地合作区。按照文件中“允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂”政策，深圳可以和东莞、惠州换一块地。打个比方，深圳在前海给惠州一栋楼，惠州给深圳1千亩地用于建设保障房，或许不是梦。

　　【文件原文】加快推进都市圈交通基础设施一体化规划建设。支持建设一体化发展和承接产业转移示范区。推动构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制。鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。

　　7、深莞惠房地产调控政策可能要一体化，支持深圳人到东莞惠州买房

　　2017年前，深圳人在东莞、惠州买的房子，比在深圳买的还多！因为深圳房价太高，城市地域又小，外溢效应越来越大。这种异地买房是有很大的合理性的。

　　但是，一刀切的调控政策来了，深圳人到东莞买房被卡住了（要交社保），这不但不能缓解深圳商品房供应太少的困局，反而会加剧之。本次文件提出，要强化都市圈内城市房地产调控政策的协同。

　　这意味着，深莞惠三城之间买房，社保互认或取消异地限购政策可望成真。进而言之，深圳人到东莞、惠州或中山去买房，是个趋势。以前政府想拦着，现在知道拦不住了，反而希望以此改善一线城市商品房供应短缺的难题。

　　【文件原文】健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。

　　8、大城市越搞越大，有些中小城市要减肥

　　70年来，中国的城市发展政策一直是“控制大城市规模，优先发展中小城市”。但是，从世界城市发展规律来看，在城市化的过程中，人口一定是向大城市聚集的，大城市不但能够提高效率，丰富人际关系和城市文化，也对地球生态更环保。

　　本次新规的一大进步，就是提出“收缩型中小城市”的概念，要求其减肥（瘦身强体）。而对超大特大城市来说，虽然说要防止无序蔓延，但又强调推动“一小时”交通圈，实际上是把特大城市变得更大了！

　　【文件原文】超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。大城市要提高精细化管理水平，增强要素集聚、高端服务和科技创新能力，发挥规模效应和辐射带动作用。中小城市发展要分类施策，都圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质，促进人口就地就近城镇化；收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中；强化边境城市稳边戍边作用，推动公共资源倾斜性配置和对口支援；稳步增设一批中小城市，落实非县级政府驻地特大镇设市。稳妥有序调整城市市辖区规模和结构。

　　9、特色小镇大撤退

　　文件提出，“淘汰错用概念的行政建制镇、滥用概念的虚假小镇、缺失投资主体的虚拟小镇。”终于意识到全国各地大建特建“小镇”是对小镇的伤害了。其实，没必要打假，据说很多小镇已经搞不下去了，很多开发商想用“小镇”概念去圈地，后来发现此路不通，已经拍屁股走人了。

　　【文件原文】建立规范纠偏机制，逐年开展监测评估，淘汰错用概念的行政建制镇、滥用概念的虚假小镇、缺失投资主体的虚拟小镇。组织制定特色小镇标准体系，适时健全支持特色小镇有序发展的体制机制和政策措施。全面开展特色小城镇建设情况调查评估。

　　10、更多大医院、名校要来深圳？

　　按照文件精神，将支持大城市知名医院在中小城市设立分支机构。对深圳来说，可能弄反了。记得看过一个资料，深圳人均医院床位数仅达到三线城市水平，比北上广差很多。

　　所以，真正理解这个政策，在医疗和教育方面，应该把深圳当做需要支援的中小城市对待。不过，最近听说深圳南山等地的医院扩张过猛，床位大大增加，可能产生争抢病人、过度医疗的问题，而大部分地方的医院又远远不够，产生了医疗资源不平衡的新问题。

　　总之，深圳医疗和教育的问题，不仅在数量不足，让人放心的好医院、好学校更加稀缺，急需援交！

　　【文件原文】调整优化教育医疗资源布局，新设立和搬迁转移职业院校原则上优先布局在中小城市，将更多三级医院布局在中小城市，支持大城市知名三级医院在中小城市设立分支机构，支持大城市知名中小学对中小城市学校进行对口帮扶支教。

　　11、农地入市影响有多大？

　　文件提出，允许农村集体经营性建设用地入市。这对北京、上海等城市的影响比较大，因为它们都有大量的农地，一旦大量实施，将缓解大城市建设用地指标少的问题。但深圳已经“消灭”了农村，全境都是城市用地，似乎用不了这个政策。

　　不过，“允许异地调整入市”这个说法很厉害，意味着外地农村的土地用地指标有可能调剂到深圳来！类似重庆的地票一样，把农村的用地建设指标腾出来，到城里换一块地，农村建设用地得以复垦，城区则增加了用地指标。

　　【文件原文】按照国家统一部署，在符合空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市。

　　以上解读，仅供参考。准确全面理解中国新型城镇化政策，请阅国家发改委网站发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》全文。

　　来源：买房之前

　　发改委放开落户的背后，隐藏着一盘很大的棋！

　　4月8日，国家发改委网站发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》。

　　《任务》要求，继续推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，加快推动城乡融合发展，实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上。

　　具体措施包括：

　　城区常住人口100-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

　　城市常住人口300-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

　　超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　积极推进农村贫困人口落户，允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

　　压实地方政府主体责任，强化督促和监测评估，由公安部和各省级有关部门负责。

　　信息量巨大！

　　从2018年初开始的城市抢人竞赛，之前一直被视为城市间的卡位大战，楼市托底意味明显，总有那么一丝名不正和言不顺。今天，尘埃落定，放开落户已得到发改委的中央官方背书，以后再抢人，那就是响应国家号召了。

　　下一步，就拼谁反应速度快了。

　　发改委为何突然大力推行大城市落户放开，并不惜以行政指令要求三线城市全面放开落户，二线城市全部取消落户限制，一线城市大幅增加落户规模，态度之急迫，力度之空前，史无前例！

　　如果你认为这个政策只是为了托住楼市，未免想的太简单了！

　　实际上，这是一盘很大的棋。壹

　　先来说中国的城市人口规模划分。

　　根据2014年11月20日国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》：

　　人口50万以下的为小城市；

　　人口50-100万的为中等城市；

　　人口100-300万的为Ⅱ型大城市；

　　人口300-500万的为Ⅰ型大城市；

　　人口500-1000万的为特大城市；

　　人口1000万以上的为超大城市。

　　人口统计口径界定为城区常住人口而非户籍人口。

　　依照这个标准来划分，目前中国城市常住人口千万以上的超大城市有四座，北上广深。

　　特大城市有八个，天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州和沈阳。

　　人口300万以上的Ⅰ型大城市有15个

　　以上数据来源自《2016年城市建设统计年鉴》，制图方第一财经

　　除了这些人口300万以上的大城市，中国还有为数众多的100-300万人口的城市，数量多达44个，它们分别是：

　　石家庄、南昌、汕头、无锡、洛阳、贵阳、唐山、福州、兰州、临沂、徐州、淄博、常州、宁波、鞍山、邯郸、烟台、温州、包头、惠州、保定、呼和浩特、抚顺、佛山、吉林、济宁、潍坊、淮安、南阳、盐城、西宁、大同、南通、大庆、珠海、柳州、银川、齐齐哈尔、襄阳、海口、株洲、淮南、自贡、芜湖。

　　看完这个市区常住人口数量清单之后，什么感受?

　　是否发现，大家公认的一线城市、强二线城市（沈阳除外）、二线城市和三线城市，和上述超大、特大和一级二级大城市高度吻合了。

　　这说明什么?说明城市的发展和分级，和各城市的人口数量，尤其是城区人口数量息息相关。

　　人口上来了，经济发展就有了动力和引擎。

　　城区人口数量，可以说决定了城市的级别和未来。贰

　　可以想象，下一步，会有更多的城市高举发改委的旗帜，投入到轰轰烈烈的抢人运动中。

　　然而，人是有限的，而且，已经被抢的差不多了。

　　首先，100-300万人口的城市基本都是三线城市，这些城市绝大部分早已取消了落户限制，该入的也入的差不多了，发改委的指令只是政策强化而已。

　　二线城市全面放开放宽落户条件，全面取消重点群体落户限制。

　　什么叫取消重点群体落户限制，实际就是告诉大家：抢人不必再遮遮掩掩了，不要再限定落户标准了，是人就抢的西安，就是你们学习的榜样！

　　杭州政府好样的，五天前刚出台了最新落户政策，将入户标准降低到大专水平，算是领悟了中央政策精髓，但还是不够到位和彻底。

　　除了鼓励二线城市全面放开落户标准，本次《任务》的另一个亮点是要求超大城市增加落户规模，确保社保缴纳和居住年限分数占主要比例。

　　很明显，这是针对四个一线城市的，而四个一线城市又各有不同。

　　深圳是一线城市中落户政策最宽松的，北京落户难度最高，上海次之，广州介于北上和深圳之间。

　　近两年，上海和广州都小幅度调低了落户难度，就连公认落户第一难的北京，也于去年出台了高端人才积分落户的新政。

　　北上广的落户口子，预计还会进一步撕大。然而，鉴于北京和上海的特殊性，口径的放开会很有限，而且很难面向普通人。

　　发改委对超大、特大、大型城市落户政策进行了全面放宽和放开之后，大家其实又站在了同一条起跑线上，只是同时向前挪动了一小步。

　　一线不可能全面放开，三四线放开也没有用，能争抢到最后一批人口红利的仍然是二线城市。

　　不过，有枣没枣总要打一杆子，人才就像海绵里的水，抢一抢，说不定就有呢！

　　为了最后一波人口红利，第二批抢人高潮很快就要到来，会有更多的二线和三线城市加入混战，广州大概率也会出台更宽松的入户政策。叁

　　为何要大力放开落户，为什么说这是一盘大棋?请和《任务》第三大项第四条连在一起看。

　　深入推进城市群发展，加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设，开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估。

　　有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划。

　　坚持以中心城市引领城市群发展，增强中心城市辐射带动力，形成高质量发展的重要助推力。

　　非常明确，城市群建设已成为中央钦定的首要发展思路，而各大城市群的中心城市，就是未来各个片区经济发展的中心和引擎。

　　中心城市一定会成为人才和资金的吸聚之地，至于城市群的其他中小城市，最终是被抽血还是共荣，就只能随缘了。

　　值得注意的是，除了以前经常提到的京津冀、长三角、粤港澳、成渝城市群，本次《任务》又着重提出了哈长城市群（哈尔滨长春）、长江中游城市群（武汉城市圈、长沙城市圈、南昌城市圈）、北部湾城市群（南宁、北海、钦州等）、中原城市群（郑州、开封、洛阳等）、关中平原城市群（西安、宝鸡、咸阳等）、兰州-西宁城市群、呼包鄂榆城市群的规划建设与发展。

　　中国已全面进入城市群时代。

　　透过现象看本质，所谓的发展城市群，其实就是鼓励资金与人口继续向更有价值的城市汇聚。

　　这才是这次中央鼓励各城市放开落户的根本原因。

　　这说明，中央已充分认识到，以前遵循的全面均衡发展策略已不可持续，资源必须聚拢，才能发挥最大的效力。

　　资金和人口向大城市聚集，以前更多是靠经济规律，现在已经得到了中央政策的全面支持。

　　城市化进程，一二线城市强者恒强，三四线城市持续衰落，无论从经济层面，还是从政策层面，都已经不可逆转。

　　同样，即使是各城市群，最终也只有一到两个城市胜出，成为这个城市群的财富黑洞中心，获取源源不尽的发展动力。

　　京津冀的北京、长三角的上杭、粤港澳的广深、成渝群的成都重庆、长江中游的武汉、中原城市群的郑州、关中平原的西安，都很有可能成为这盘大棋的最后赢家。肆

　　写在最后：

　　这盘棋的棋路已经越来越清晰。

　　做为普通人的你我，既然无法逆转时代的巨轮。倒不如借鉴中国古文化的精髓：顺势而为。

　　及早看懂这盘棋，并审慎布局，将自己这枚小小的、微不足道的棋子，放置在一个合适的城市，然后，只需静待时代的洪流，将这座城和自己共同高高托起。

　　写到这里，请允许我为再做一次广告，深圳，普通人布局一线的最后一座城市，棋局已进入下半场，留给你纠结犹豫的时间已经不多了。