栏目：深圳社保    人气：0    日期：2024-01-19

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（深圳启动住房公积金贷款 或将刺激中小户型成交）

　　深圳将成为最后一个告别没有住房公积金贷款时代的副省级城市。两天后的9月28日，深圳市民将可以申请相比于商业贷款低息很多的住房公积金贷款。不仅如此，对于一些购买首套房的刚性需求购房者，公积金贷款可最低首付两成，而那些由于房地产市场调控被“误伤”的改善型购房者也将得以有机会重新入市。

　　业内人士认为，深圳公积金贷款政策的出台，对刚需入市有一定的刺激作用，对深圳楼市成交及价格也会形成正面利好，尤其是将刺激中小户型的成交。

　　90平方米以下首套房首付两成

　　来深圳工作已三年的小孟一直在积攒准备购房的首付款，无奈首付款积攒的速度一直赶不上房价上涨的速度，而且现在银行首付三成的政策一度让其苦不堪言，“2009年我刚来深圳的时候，首付两成，大概有20万元就可以买一个两房”，就是从那时候起准备长期在深圳发展的小孟给自己定下目标三年内攒足20万元，小孟甚至预想到“自己先攒着，到时候距离目标差不多的时候跟家人开口甚至可以提前实现买房”。

　　不过，从2009年到现在的深圳楼市虽历经不断调控，但房价依然站上小孟有些“望尘莫及”的高位，“2009年年底看好的两房总价大概100万元，而现在那里的房价已经涨到130多万元了”，小孟告诉记者，即使同样首付两成也要26万元，这意味着小孟要多积攒一年，这还要这一年房价不上涨才行。

　　而现在深圳银行的房贷政策早已要求首付三成，这让小孟的购房首付门槛一下子涨到了39万元，“相比于原来20万元的目标翻了一倍”，“想想，只能继续多挣钱，等以后再说”。

　　两天后启动的住房公积金贷款，则有可能解决这部分购房人群的“焦虑”。此前公布的深圳住房公积金贷款政策较前期的征求意见稿，在提取公积金账户余额倍数、提高公积金贷款最高可贷额度等核心问题方面进行了不小的调整，其中一大亮点便是对于用公积金贷款购买首套90平方米以下户型的职工首付比例可低至20%。

　　此次“深圳版”公积金贷款额度也高于北京、广州、上海、杭州、重庆等地，按照现在公布的政策，贷款额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的12倍，单套住房最高额度90万元，而个人申请的最高可贷额度仍维持50万元不变。

　　这让小孟重新有了购房的希望，“首付两成，最高可贷90万元，这意味着我只要选择110万元总价以下的90平方米以下户型，就可以和老婆一起首付20几万元购买一套房”。

　　此外，在利率方面，深圳规定五年以下(含五年)的住房公积金贷款年利率为4%；五年以上的年利率为4.5%，比商业银行个人住房贷款基准利率低了2.05个百分点，贷款90万元的商贷，贷30年，采用等额本息还款方式，公积金贷款还可节省利息41.7万元。

　　改善型买家将重获低首付购房机会

　　王华则是另外一类将被“解放”的购房者。2008年来到深圳的王华2010年购买了一套50余平方米的一房一厅户型，当时人少家小，而现在王华的孩子刚刚降生，双亲又要来深圳照顾孩子，50几平方米的小房立刻显得紧张局促起来。

　　“其实从去年开始，我就想换个大一点的房子了”，王华告诉记者，不过看了看周边的房子，房价都在上涨，如果把自己的房子卖了，算上增值还够付一个小三房的三成首付，而按照商业银行现在“认房又认贷”政策，王华即使卖了原来的小房再买大房依然要付高达六成首付，这击碎了她的“换房梦”。

　　像王华这样的深圳购房者不在少数，原来更多是考虑过渡期的需求买了小房，而现在家庭人口增多，想要换大房，却无奈已改变的商业贷款政策和高达六成的首付比例，让这些购房者无力换房。

　　深圳住房公积金贷款将“认房不认贷”。“如果之前按揭购买了一套商品住房(住宅类)，然后又卖了，现在准备新购一套商品住房(住宅类)，申请公积金贷款仍算第一套”，深圳市住房公积金管理中心相关负责人表示，与商业银行不同的是，银行‘认房也认贷’，而公积金中心‘只认房不认贷’。也就是说，公积金中心只认申请人目前名下房产，不计算其拥有房产和按揭贷款的历史记录。

　　对于王华，这意味着只要其先将名下房产卖出，再使用住房公积金贷款买房，就可按照首套房的条件享受最低首付两成的政策。不过住房公积金管理中心提醒，需要注意的是，职工如申请公积金贷款和商业住房贷款的组合贷款，其缴交的首付款比例就应符合商业贷款中首付款比例的相关规定。

　　这意味着，王华可首付最低两成购买“改善”户型的条件，是其贷款额不能超过住房公积金给予单套房最高90万元的贷款额度，一旦超过势必要采用公积金贷款和商业贷款的组合，而一旦涉及商业贷款，其首付款比例就要按照“认房又认贷”的原则达到二套房的标准六成。

　　“我可以多付一些首付，使得贷款额在90万元以下”，王华表示，公积金贷款开通后其就会重新考虑买房，“自己可以多付些首付全部使用公积金贷款，但也不用达到六成那么多，而且使用公积金贷款还会低息很多，按照王华的这一情况，其如果使用商业贷款，其利率将上浮10%以上。

　　放开对非户籍缴存职工公积金贷款

　　在申请户籍方面，与国内部分城市不同的是，深圳规定在本市缴存公积金的非户籍职工也可按规定申请公积金贷款。

　　“公积金中心在修改后公布的政策作出了明确规定，规定户籍和非户籍职工均可以申请公积金贷款，但要符合深圳目前实施的限购政策”，深圳住房公积金中心相关负责人表示，这意味着，只要外地户籍职工能够提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，就可以购房并申请公积金贷款。

　　据统计，目前非深圳户籍缴存职工约为400万人，超过深圳住房公积金缴存总人数的80%。

　　在首付比例方面，深圳规定使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

　　深圳房地产行业业内人士认为，深圳公积金贷款政策对刚需入市有一定的刺激作用，对深圳楼市成交及价格也会形成正面利好。贷款额度的提高，首付款比例的降低，降低了刚需购房者的购房门槛，减少了购房者的利息负担，有助于减轻购房的压力，对经济能力稍欠缺的刚需和改善性需求购房者有一定的影响。

　　深圳中原副总经理贺晓丽向记者表示，一方面，深圳启动公积金贷款对于90平方米以下的首次置业刚需客户的需求释放有推动作用，由于首付比例降至两成，客户购房门槛大幅降低十余万元。从深圳中原二手房市场的成交统计数据来看，90平方米以下户型占比一直徘徊在六成至七成之间，而此次公积金贷款政策的出台将促使更多刚需客户得以释放。

　　另一方面，贺晓丽认为，在公积金贷款政策的影响下，90—144平方米的改善型需求客户将加快入市。从历史成交数据来看，购买90—144平方米的客户占比约为三成，而公积金贷款带来的贷款成本大幅降低的直接利好，将推动该部分成交占比进一步提升。

　　“深圳此时出台实施住房公积金也是微调的表现，是地方政府对于刚需购房者的支持，也有利于进一步降低刚需人群置业压力”，世联地产研究总监吴志辉表示。

　　不过由于公积金贷款的申请和审批流程相对商业贷款来说要慢，所以在贺晓丽看来，在短期几个月内，公积金贷款对市场的促进作用难以体现，甚至会暂缓部分刚需和改善性客户入市，然而从长期来看，公积金贷款政策带来的效应将逐渐显现，中小户型的成交比例将继续扩大。

　　除了低息，公积金贷款还有哪些好处？

　　记者了解到，深圳住房公积金贷款除了利率明显低于商业贷款的好处外，其还有可最多放宽7天还月供不罚息，以及提前还款免罚息等优惠。

　　住房公积金管理中心介绍，为了避免在等待贷款发放的期间发生利率调整，而给职工带来不必要的损失，在利率调升或者调降时，利率“就低不就高”。“二手房公积金贷款，当利率调升时，放款利率执行审批完成日挂牌利率；当利率调降时，放款利率执行放款日挂牌利率。”该负责人解释称。

　　而借款人因出差、工作繁忙而出现忘记按时还款的情况也时有发生，为了给非恶意拖欠的职工更加人性化的服务，深圳住房公积金贷款给予7天宽限期，即自还款日起7天内还清拖欠贷款，不收取罚息。

　　此外，与部分商业银行规定提前还贷需缴纳一定的“罚息”不同的是，缴存职工在公积金贷款期间，可以随时随地通过公积金网上办事大厅或预约前往公积金中心办事大厅办理提前还款，且免收“罚息”。

　　再有，公积金中心三个办事大厅(福田、宝安、龙岗管理部)将为职工提供从房产评估询价、公积金贷款和组合贷款中的商业贷款申请、签订贷款合同，到发放公积金贷款、领取贷款合同、贷后变更等一站式全程服务，购房者将不必四处奔走办理贷款业务。而职工申请公积金贷款时，将从公积金业务系统中直接调取职工缴存情况，无须再提供收入证明、工作证明等资料。

　　网上办事大厅还为职工提供了额度试算、预约、查询、提前还款等网上服务，职工在购房前可通过网上试算，预计公积金贷款额度，提前规划资金，还可通过网上预约服务，轻松、合理地安排业务办理时间。

　　公积金贷款相当于69折商业贷款

　　按照现行人民银行五年期以上贷款基准利率，公积金贷款利率4.5%，商业个人住房按揭贷款利率6.55%，公积金贷款利率较商业银行贷款利率低2.05%，相当于69折的商业贷款利率。

　　因此，一笔50万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省643元，30年累积下来，节省利息支出约23万元。

　　一笔90万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省1158元，30年累积下来，节省利息支出约41万元。

　　想首付两成，总价得低于112.5万元

　　如果一名在深圳缴存公积金的职工想要使用公积金贷款购买首套房，并享受最低首付两成的政策，那么，按照单套房最高贷款额度90万占比房价8成计算，其需要选购一套总价在112.5万以下、面积在90平方米以下的户型。这样其首付需要22.5万元，并采用住房公积金贷款90万元，如果房屋总价超过这一数值就意味着其要更多的首付成数或采用公积金贷款和商业贷款的组合，而一旦使用商业贷款，其首付成数最低要30%。

　　而如果是个人申请公积金贷款，由于其贷款额度最高为50万元，那么其要想首付两成则只能选择62.5万元以下、90平方米以下的房型。

　　公积金贷款买二套房选总价225万以下利息最省

　　对于改善型置业的购房者，如果其是购买二套房，以90万元最高贷款额、首付六成来算，客户可购置的房价总价则为225万元，首付135万元，这样其可全部采用公积金贷款，是最为低息的方案。

　　而以目前深圳中原统计的深圳二手房2万/平方米的均价来计算，购房者可购买的房屋面积为113平方米，基本符合改善型客户的需求。

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